Parte I: Análisis Macroambiental: El Estado del Mercado Inmobiliario de León y el Bajío
El mercado inmobiliario de León, Guanajuato, no opera en un vacío. Su dinamismo actual es el resultado de una confluencia de fuerzas económicas regionales, nacionales e internacionales que han posicionado a la región del Bajío como un polo de inversión de clase mundial. Comprender este contexto macro es fundamental para que cualquier propietario o inversor pueda tomar decisiones estratégicas informadas, ya que revela el "porqué" detrás de la apreciación de los precios, la evolución de la demanda y las tendencias emergentes que definirán el valor de los activos en los años venideros.
1.1. Motores Económicos y Dinámicas de Mercado: El Catalizador del Nearshoring
La notable recuperación y expansión del sector inmobiliario en el Bajío, y por extensión en León, está intrínsecamente ligada al fenómeno global del nearshoring. Esta tendencia, que implica la relocalización de cadenas de suministro a países cercanos a los mercados de consumo final, ha convertido a México, y en particular a la región del Bajío, en un destino preferente para la inversión industrial.
La evidencia de este auge es contundente. Durante 2024, la región del Bajío (compuesta por Guanajuato, Querétaro, San Luis Potosí y Aguascalientes) registró una absorción neta de espacios industriales de 722,000 metros cuadrados, lo que representa un crecimiento asombroso del 60% en comparación con 2023. El inventario industrial total creció un 5% anual, alcanzando los 14.3 millones de metros cuadrados, con Guanajuato y Querétaro concentrando más de la mitad de la nueva oferta.
Este crecimiento es alimentado por una robusta Inversión Extranjera Directa (IED). Cifras de la Secretaría de Economía indican que, entre enero y septiembre de 2024, el Bajío atrajo 4,375 millones de dólares, principalmente de potencias industriales como Japón, Alemania y Canadá. Los sectores que lideran esta demanda son el clúster automotriz, una fortaleza histórica de la región, y la manufactura ligera, que en conjunto representan más de la mitad de la demanda de espacios industriales.
Este torrente de inversión industrial y la consecuente creación de empleos de alta calidad tienen un efecto dominó directo sobre el mercado residencial. La llegada de empresas multinacionales no solo genera demanda de vivienda para los trabajadores locales, cuyo número registrado en el IMSS ha aumentado, sino que también crea un nicho de mercado para ejecutivos y personal expatriado que buscan propiedades con características específicas, como seguridad, amenidades de alta gama y opciones de renta amuebladas.
No obstante, este panorama de crecimiento enfrenta un desafío crítico: la infraestructura eléctrica. Múltiples análisis de mercado señalan que persisten retos importantes en cuanto a la capacidad y modernización de la red eléctrica dentro de los parques industriales, un factor que podría convertirse en un cuello de botella para la expansión futura si no se aborda de manera estratégica.
1.2. Apreciación de Precios y Plusvalía: Traduciendo el Crecimiento Industrial a Valor Residencial
El dinamismo del sector industrial se ha traducido directamente en una notable apreciación del valor de la vivienda en Guanajuato. En 2024, el estado registró un incremento en el precio de la vivienda del 10.8%, una cifra que supera significativamente el ya robusto promedio nacional del 9.2%. Este aumento es un claro reflejo del auge en la demanda, impulsado por factores macroeconómicos como el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) y la inflación.
La Zona Metropolitana de León ha sido el epicentro de esta valorización, con un crecimiento aún más pronunciado del 11.1% en el valor de las viviendas. Este fenómeno se atribuye principalmente a la fuerte demanda de propiedades en las zonas céntricas de la ciudad, que continúan siendo un foco de desarrollo urbano y revalorización.
En términos de precios, el valor promedio de una vivienda en Guanajuato alcanzó $1,736,349 MXN durante 2024. Un análisis más detallado revela que el 75% de las operaciones de compra-venta se concentraron en el segmento de vivienda media-residencial y económica-social, con precios que oscilan entre $712,284 MXN y $1,995,665 MXN, lo que indica un mercado profundo y diversificado.
Las perspectivas para el futuro cercano siguen siendo positivas. Los análisis de mercado proyectan un aumento adicional del 5% en el valor de la vivienda en Guanajuato para el año 2025. Se espera que este incremento sea impulsado por la inflación y los ajustes en los costos de construcción, afectando de manera particular a las viviendas ubicadas en fraccionamientos con acceso controlado y áreas perimetrales, un segmento de alta demanda.
1.3. Tendencias Emergentes: Los Nuevos Motores de Valor de la Sostenibilidad y la Tecnología
Más allá de los precios, el mercado inmobiliario de León está siendo moldeado por cambios profundos en las preferencias de los compradores. Dos tendencias destacan por encima de las demás y se están consolidando como componentes esenciales de la plusvalía de una propiedad: la sostenibilidad y la tecnología.
Sostenibilidad como Demanda Central: La conciencia ambiental ha trascendido el discurso para convertirse en un factor decisivo en la compra de una vivienda. Los compradores buscan activamente propiedades que ofrezcan eficiencia energética y características sostenibles. Elementos como paneles solares, materiales de construcción ecológicos, sistemas de captación de agua pluvial y diseños que maximizan la luz natural y la ventilación están en alta demanda. Esta preferencia no solo responde a una preocupación por el medio ambiente, sino también a un cálculo económico pragmático: la promesa de una reducción significativa en los costos de energía a largo plazo. La inversión en "bonos verdes" para financiar proyectos de construcción sustentable subraya la formalización de esta tendencia a nivel de desarrollo.
La Revolución Digital en el Sector Inmobiliario: La tecnología está transformando la manera en que se comercializan y experimentan los bienes raíces. La adopción de la realidad virtual (RV) permite a los compradores potenciales realizar recorridos inmersivos y detallados de las propiedades desde cualquier lugar del mundo, optimizando el tiempo tanto para el cliente como para el agente inmobiliario. Esta herramienta no solo facilita la toma de decisiones informadas, sino que también amplía el alcance del marketing inmobiliario, haciendo las propiedades más accesibles a un mercado global, un factor crucial en una ciudad con creciente presencia de inversores y ejecutivos internacionales.
Evolución de los Estilos de Vida Urbanos: En paralelo, se observa una demanda creciente por construcciones verticales y departamentos compactos. Esta tendencia refleja un cambio hacia estilos de vida más urbanos y modernos, particularmente atractivos para jóvenes profesionales y parejas sin hijos. Este segmento busca la conveniencia de ubicaciones céntricas, amenidades compartidas y menores requerimientos de mantenimiento.
Para el propietario o inversor, estas tendencias no son modas pasajeras. Se han convertido en elementos cuantificables del valor de un activo. Una propiedad que integra características de sostenibilidad y aprovecha las herramientas tecnológicas para su promoción tendrá una ventaja competitiva, probablemente se venderá o rentará más rápido y a un mejor precio, y su valor se apreciará a un ritmo superior en comparación con propiedades que no se adapten a estas nuevas expectativas del mercado.
Parte II: El Propietario como Vendedor: Guía Exhaustiva para la Enajenación de Propiedades
Vender una propiedad en el dinámico mercado de León es un proceso multifacético que va mucho más allá de simplemente poner un letrero de "Se Vende". Requiere una estrategia deliberada que abarca una valuación precisa, una planificación fiscal inteligente, una gestión documental impecable y una promoción efectiva. Para el propietario que busca maximizar el retorno de su inversión y asegurar una transacción fluida y legalmente sólida, dominar cada una de estas etapas es indispensable.
2.1. Valuación Estratégica de la Propiedad (Avalúo): Más que un Simple Número
El punto de partida de toda venta exitosa es un avalúo profesional. Este documento técnico, elaborado por un perito valuador certificado, no solo establece un precio de mercado justo y defendible, sino que también puede convertirse en una herramienta estratégica para la optimización fiscal. En México, los peritos emplean tres metodologías principales, cuya aplicación depende del propósito del avalúo y las características del inmueble :
Método Físico o de Costo: Este enfoque valora la propiedad sumando el valor del terreno y el costo de la construcción, descontando la depreciación por edad y estado de conservación. Considera la calidad de los materiales, las instalaciones especiales y las superficies construidas.
Método Comparativo de Mercado: Es el método más utilizado para propiedades residenciales. El perito analiza ventas recientes de inmuebles comparables en la misma zona o en áreas similares. Se ajusta el valor en función de diferencias en ubicación, tamaño, edad, estado de conservación, acabados y amenidades. Dada la dinámica de León, factores externos como la seguridad de la zona, la proximidad a centros de trabajo o comerciales, y los planes de desarrollo urbano futuro son cruciales en este análisis.
Método de Capitalización de Rentas: Este enfoque determina el valor de la propiedad en función de su capacidad para generar ingresos. Se calcula el valor presente de las rentas futuras que el inmueble podría producir, lo que lo hace ideal para propiedades de inversión.
El costo de un avalúo comercial, que es el requerido para una operación de compra-venta, generalmente corre por cuenta de la parte interesada. Si bien el comprador lo necesita para su crédito hipotecario, es una práctica común que el vendedor lo gestione inicialmente para fijar un precio de salida correcto.
Nota: Los costos son estimaciones basadas en datos de mercado y pueden variar. Se recomienda solicitar una cotización personalizada. El rango general puede fluctuar entre $2,500 y $50,000 dependiendo de la complejidad del inmueble.
2.2. Las Implicaciones Fiscales de la Venta: Optimizando la Carga del ISR
La utilidad obtenida por la enajenación (venta) de un bien inmueble está sujeta al pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Este es uno de los aspectos más complejos y financieramente significativos de la transacción, cuyo cálculo es responsabilidad del Notario Público que formaliza la operación. Una planificación fiscal adecuada puede resultar en ahorros sustanciales.
La Exención por Venta de Casa Habitación:
La Ley del ISR contempla un beneficio fiscal de gran importancia: la exención sobre la ganancia obtenida por la venta de la casa habitación del contribuyente. El monto exento es de hasta 700,000 Unidades de Inversión (UDIs), que equivalían a aproximadamente 4.6 millones de pesos a finales de 2020. Para ser acreedor a esta exención, se deben cumplir condiciones estrictas :
- El vendedor debe poder acreditar que el inmueble fue su residencia principal con documentos oficiales (INE con el domicilio, recibos de luz, teléfono, estados de cuenta bancarios, etc.).
- El contribuyente no debe haber enajenado otra casa habitación con esta exención en los tres años inmediatos anteriores.
- La operación debe ser formalizada ante Notario Público.
- Cálculo de la Ganancia Gravable y Deducciones Clave:
La base sobre la cual se calcula el ISR es la ganancia gravable. La fórmula fundamental es:
Ganancia=Precio de Venta−Costo de Adquisicion Actualizado−Deducciones Autorizadas
- El "Costo de Adquisición Actualizado" es el precio original de compra, ajustado por la inflación acumulada desde la fecha de adquisición hasta la fecha de venta, utilizando los factores del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Además de este costo base, la ley permite una serie de deducciones autorizadas que son cruciales para reducir la ganancia gravable :
- Mejoras y Construcciones: Costos comprobados de construcciones, mejoras y ampliaciones, siempre que se cuente con las facturas y permisos correspondientes. Para 2024, el límite de deducción para mejoras se incrementó al 25% de su valor comprobado.
- Gastos Notariales: Honorarios y gastos pagados por la escritura de adquisición y la de venta.
- Comisiones Inmobiliarias: Comisiones pagadas a intermediarios por la compra o venta del inmueble. El monto deducible por estos conceptos (gastos notariales y comisiones) se incrementó al 7% del valor de la venta en 2024.
- Avalúos: El costo de los avalúos realizados para la operación es deducible.
La Herramienta Estratégica del Avalúo Referido:
Para propiedades adquiridas hace mucho tiempo, heredadas, o cuya documentación de costo original es escasa o inexistente (como terrenos que pasaron de régimen ejidal a propiedad privada), el avalúo referido es una herramienta fiscal indispensable. Este es un avalúo retrospectivo, realizado por un perito autorizado, que determina el valor comercial que tenía el inmueble en la fecha en que fue adquirido. Este valor histórico se convierte en el costo de adquisición, el cual es posteriormente actualizado por inflación por el Notario. Al establecer una base de costo más alta y realista, el avalúo referido puede reducir drásticamente la ganancia gravable y, por ende, el monto final de ISR a pagar. La inversión en este tipo de avalúo representa un costo menor frente al potencial ahorro fiscal, convirtiéndolo en una decisión estratégica clave para propietarios de largo plazo.
2.3. El Proceso Legal y Administrativo de Venta: Una Lista de Verificación Documental
La formalización de una venta inmobiliaria es un proceso riguroso que exige una preparación documental meticulosa. Cualquier omisión o inconsistencia puede provocar retrasos significativos o incluso el fracaso de la transacción. El propietario debe concebir la gestión de su documentación no como una tarea a realizar al momento de vender, sino como un estado de "preparación para la venta" constante. A continuación, se presenta una lista de verificación de la documentación indispensable.
Requisitos Municipales Específicos en León:
Para la venta de lotes o unidades en fraccionamientos o desarrollos en condominio, la Dirección General de Desarrollo Urbano de León exige un "Permiso de Venta". La obtención de este permiso es un trámite formal que implica la presentación de una solicitud por escrito, el Certificado de Libertad de Gravamen, las escrituras de las áreas de donación, y los comprobantes de pago de impuestos y derechos correspondientes. Este permiso tiene costos asociados, que para 2025 se calculan en $0.32 MXN por metro cuadrado de superficie vendible, más una cuota de $86.00 MXN por la firma electrónica y $102.00 MXN por la impresión de planos. La falta de este permiso vigente puede acarrear sanciones como la clausura de obras y multas.
2.4. Estrategia de Marketing y Promoción
Una vez que el precio está definido y la documentación en orden, la visibilidad es clave. En el mercado actual, la promoción se centra en el ámbito digital. Las plataformas más importantes para anunciar propiedades en venta en León como y a nivel nacional incluyen portales de gran alcance como Vivanuncios e Inmuebles24 , así como agencias inmobiliarias locales con una fuerte presencia en línea, como Hogare.mx , que ofrecen servicios especializados en el mercado de León. Una estrategia de promoción efectiva combinará la publicación en estos portales con fotografías de alta calidad, descripciones detalladas y, cada vez más, recorridos virtuales para atraer a un público más amplio y calificado.
Parte III: El Propietario como Arrendador: Maximización de Rendimientos y Mitigación de Riesgos
La gestión de una propiedad en renta es una actividad empresarial que requiere un enfoque dual: por un lado, la optimización de la rentabilidad a través de una estrategia de precios competitiva y, por otro, la protección del activo mediante una rigurosa selección de inquilinos y la implementación de salvaguardas legales robustas. En el contexto de León, con su creciente demanda de alquiler, dominar estas dos facetas es esencial para el éxito a largo plazo.
3.1. Fijación de Precios de Renta Competitivos y Análisis de Mercado
Establecer el precio de renta correcto es un acto de equilibrio. Un precio demasiado alto puede resultar en periodos de vacancia prolongados, erosionando la rentabilidad, mientras que un precio demasiado bajo significa dejar dinero sobre la mesa. La clave para encontrar el punto óptimo es un análisis de mercado basado en datos. Esto implica investigar sistemáticamente las rentas de propiedades comparables en la misma zona, considerando factores como el número de recámaras, metros cuadrados, estado de conservación, amenidades y antigüedad.
El mercado de León presenta una amplia gama de precios que varían significativamente por zona y tipo de propiedad. Un análisis consolidado de los listados disponibles en los principales portales inmobiliarios ofrece una panorámica clara de los precios de referencia para 2024.
3.2. Debida Diligencia del Inquilino: La Primera Línea de Defensa
La decisión más importante que toma un arrendador no es el precio, sino a quién le entrega las llaves de su patrimonio. Una investigación exhaustiva del inquilino potencial es la primera y más efectiva línea de defensa contra impagos, daños a la propiedad y problemas legales. La legislación mexicana permite a los propietarios realizar esta investigación para verificar la solvencia y fiabilidad de los solicitantes. Un proceso de debida diligencia profesional debe incluir los siguientes pasos :
Solicitud de Arrendamiento: Un formulario detallado que recopila datos personales, domicilio actual y anterior, información laboral y referencias.
Verificación de Identidad y Domicilio: Cotejar la información con una identificación oficial vigente y comprobantes de domicilio.
Comprobación de Ingresos: Solicitar recibos de nómina o estados de cuenta bancarios para confirmar que el solicitante tiene la capacidad económica para cubrir la renta. Una regla general es que la renta no debe superar el 30-40% de sus ingresos mensuales comprobables.
Consulta del Historial Crediticio: Con la autorización explícita y por escrito del solicitante, se puede consultar su historial en el Buró de Crédito. Esto revela su comportamiento de pago y nivel de endeudamiento.
Investigación de Antecedentes Legales: Existen servicios y plataformas especializadas, como los "Burós de Investigaciones Legales" o "Burós de Arrendamiento", que permiten verificar si un prospecto tiene antecedentes de disputas legales, especialmente juicios de arrendamiento o desalojos previos.
Verificación de Referencias: Contactar a los arrendadores anteriores para preguntar sobre su comportamiento como inquilino, así como a las referencias personales y laborales proporcionadas.
Dada la complejidad y sensibilidad de este proceso, muchos propietarios optan por contratar servicios profesionales. Empresas como Invix , Tu Póliza Única y Renta póliza ofrecen paquetes de investigación de inquilinos, con costos que oscilan entre $749 y $2,950 MXN. Estos servicios entregan un informe detallado que evalúa el riesgo y proporciona una base sólida para tomar una decisión informada, lo cual representa una inversión preventiva que minimiza la probabilidad de futuros conflictos.
3.3. El Escudo Legal del Arrendador: Pólizas Jurídicas y Fortificación Contractual
Incluso con la mejor selección de inquilinos, pueden surgir imprevistos. Para mitigar los riesgos de incumplimiento, la póliza jurídica de arrendamiento se ha convertido en una herramienta estándar y fundamental en el mercado mexicano. Es importante aclarar que no es un seguro tradicional, sino un contrato de prestación de servicios legales diseñado para proteger al propietario.
Cobertura y Costos de las Pólizas Jurídicas:
La mayoría de las pólizas ofrecen un conjunto de servicios que cubren todo el ciclo del conflicto, desde la prevención hasta la recuperación del inmueble. La cobertura típica incluye :
- Investigación del Inquilino: Como se detalló anteriormente, este servicio suele estar integrado en el paquete.
- Elaboración de Contrato de Arrendamiento: Redacción de un contrato personalizado y legalmente robusto.
- Cobranza Extrajudicial: Gestiones de cobro de rentas vencidas a través de notificaciones y negociaciones, sin necesidad de iniciar un proceso judicial.
- Proceso Judicial: Cobertura de los honorarios de abogados para iniciar y llevar a cabo un juicio de controversia de arrendamiento, con el objetivo de recuperar el inmueble (desalojo) y, en muchos casos, recuperar las rentas y servicios adeudados.
El costo de estas pólizas se calcula generalmente como un porcentaje de un mes de renta y se paga una sola vez al inicio del contrato.
Cláusulas Indispensables en el Contrato de Arrendamiento para 2024:
El contrato de arrendamiento es la piedra angular de la protección del propietario. Un contrato genérico o desactualizado es una invitación a problemas legales. Para 2024, un contrato robusto debe contener cláusulas específicas que aborden los riesgos modernos :
- Identificación Clara: Nombres completos y datos de identificación del arrendador, arrendatario y fiador (si aplica).
- Descripción y Uso del Inmueble: Dirección exacta y una cláusula explícita que establezca que el uso del inmueble es exclusivamente para casa habitación, prohibiendo cualquier otro uso comercial o ilícito. Esta cláusula es vital como defensa ante la Ley de Extinción de Dominio.
- Prohibición de Subarrendamiento: Una cláusula que prohíba expresamente al inquilino subarrendar total o parcialmente la propiedad sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
- Cláusula Penal: Estipula con claridad las penalizaciones por pago tardío de la renta (intereses moratorios) y por la terminación anticipada del contrato.
- Depósito en Garantía: Especificar el monto, su propósito (cubrir daños al inmueble o adeudos de servicios al final del contrato) y las condiciones para su devolución.
- Responsabilidades de Mantenimiento: Definir qué reparaciones corresponden al arrendador (estructurales, vicios ocultos) y cuáles al arrendatario (desgaste por uso normal, daños menores).
- Cláusula de Allanamiento a Futuro: Aunque su aplicabilidad puede variar, esta cláusula, donde el inquilino se compromete a desocupar el inmueble al término del contrato, puede ayudar a agilizar un proceso de desalojo.
- Cláusula de Extinción de Dominio: Una cláusula específica en la que el inquilino manifiesta conocer la Ley Nacional de Extinción de Dominio y se hace único y total responsable de las actividades que se lleven a cabo en el inmueble, deslindando al propietario de toda responsabilidad.
- La combinación de una investigación rigurosa, una póliza jurídica adecuada y un contrato de arrendamiento fortificado crea un sistema de gestión de riesgos integral que permite al propietario disfrutar de los rendimientos de su inversión con mayor tranquilidad.
Parte IV: El Marco Regulatorio y Administrativo
Todo propietario de un bien inmueble en León, Guanajuato, opera dentro de un marco de leyes, reglamentos y obligaciones administrativas que son ineludibles. Ignorar este marco no es una opción y puede acarrear consecuencias severas, que van desde sanciones económicas hasta la pérdida total del patrimonio. Comprender y cumplir con la Ley de Extinción de Dominio, el cálculo y pago del impuesto predial, y conocer las opciones de administración profesional son pilares para una tenencia de propiedad segura y eficiente.
4.1. Navegando la Ley de Extinción de Dominio: El Riesgo Cero
La Ley Nacional de Extinción de Dominio representa el riesgo más significativo y menos compensado para los propietarios en México. Esta ley, reglamentaria del artículo 22 de la Constitución, permite al Estado la pérdida de los derechos sobre bienes que sean instrumento, objeto o producto de hechos ilícitos, declarada mediante sentencia judicial y sin contraprestación alguna para el dueño.
El catálogo de delitos que pueden detonar esta acción es amplio e incluye delincuencia organizada, secuestro, delitos contra la salud, trata de personas, corrupción, robo de vehículos y extorsión, entre otros. Lo más alarmante para un arrendador es que la acción procede sobre el bien
independientemente de quién lo tenga en su poder o lo haya adquirido. Esto significa que un propietario puede perder su casa o departamento por las actividades delictivas de su inquilino, incluso si el propietario no tuvo participación directa.
Aunque la ley contempla la "Buena Fe" como una posible defensa, acreditarla en un juicio puede ser un proceso complejo y costoso. Por lo tanto, la estrategia más efectiva para el propietario es la mitigación proactiva del riesgo. Las medidas para proteger el patrimonio son claras y deben implementarse de manera sistemática :
Investigación Exhaustiva del Inquilino: Como se detalló en la Parte III, un perfilamiento riguroso es la primera barrera para evitar que personas con intenciones ilícitas ocupen la propiedad.
Contrato de Arrendamiento Fortificado: El contrato debe incluir cláusulas explícitas que prohíban actividades ilícitas y que hagan al inquilino único responsable ante la Ley de Extinción de Dominio.
Notificación Inmediata a las Autoridades: Si el propietario tiene conocimiento o sospecha fundada de que en su inmueble se está cometiendo un delito, debe notificarlo de inmediato a las autoridades. Esta acción es una prueba contundente de que no es cómplice y actúa con diligencia.
Cumplimiento Fiscal Impecable: Este punto es de una importancia estratégica fundamental. Mantener todos los pagos de impuestos al día (predial, agua) y declarar ante el SAT los ingresos obtenidos por el arrendamiento no es solo una obligación fiscal, sino la creación de un escudo documental. Un historial de cumplimiento fiscal demuestra que el propietario actúa con diligencia, transparencia y legalidad, lo que fortalece enormemente su posición de "Buena Fe" ante un juez en un eventual proceso de extinción de dominio.
4.2. Impuesto Predial en León: Cálculo y Pago
El impuesto predial es la contribución municipal fundamental que grava la propiedad o posesión de bienes inmuebles. Su pago es una obligación anual para todas las personas físicas y morales propietarias.
Base y Cálculo del Impuesto:
La base del impuesto predial es el valor catastral del inmueble. Este valor se determina aplicando los
valores unitarios de suelo y los valores unitarios de construcción que se publican anualmente en la Ley de Ingresos para el Municipio de León.
Valor Unitario de Suelo: Es el valor asignado por metro cuadrado de terreno, el cual varía significativamente dependiendo de la colonia o zona donde se ubique la propiedad.
Valor Unitario de Construcción: Es el valor asignado por metro cuadrado de construcción, que depende del tipo, calidad y estado de conservación de la edificación.
El impuesto a pagar se calcula aplicando una tasa, también definida en la Ley de Ingresos municipal, al valor catastral del inmueble. Por ejemplo, la Ley de Ingresos de León para 2006 (usada como referencia estructural) establecía una tasa del 0.234% para inmuebles urbanos con edificaciones, y tasas progresivas para terrenos sin edificar.
Tablas de Valores Catastrales de León para 2024:
El municipio actualiza periódicamente estas tablas de valores para reflejar la plusvalía y el desarrollo urbano. Para el ejercicio fiscal 2024, se aprobaron incrementos en los valores catastrales para la mayoría de los municipios, con rangos que van del 4% al 10%. A continuación, se presentan ejemplos de los valores unitarios de suelo propuestos para algunas colonias nuevas y actualizadas en León.
